Zhuan: 买房卖房经纪观

上周和一位客户谈到经纪的作用以及所能带给客户的作用，很有感触，其实在经纪这个行业里，我们所能做的还有很多，所需要提高的也还有很多。作为经纪买房和卖房都需要有一定的技巧和办事风格，而不能仅仅是人云亦云。首先，努力和勤奋是第一关。随着大量的经纪涌入这个行业，谁都想在这个行业里捞一份金，但是这个行业并不简单，随着目前大量信息量越来越多，买方经纪已经不仅仅受到同样是买方经纪的竞争威胁，同时也会收到卖方经纪的竞争威胁，笔者就曾遇到过几次买房人直接找卖方经纪的事，其实这样并不是一件很好的事，笔者也不是很赞成一位经纪代理双方这样的买卖。有时候处理不好，这位经纪不能平衡好双方的关系，而且这位卖方经纪通常会以卖房人的利益为中心进行谈判，难免使买房人的利益得不到保障，同时对于卖方经纪来说，因为无法权衡好双方的利益，最后还有可能落得两头不讨好，生意谈崩掉。

我所认为的买方经纪所具备的能力应该是：勤力，耐心，服务和专业。经纪最需要的其实不仅仅是专业，更需要的是性格上和买房客户贴切。就是说谈得来。其实现在大多数客户对房屋都是有些研究的，有的对装修，有的对风水。客户的品味，一个好的经纪从见面第一次就开始揣摩了，他要什么样的房子什么区的房子，需要快速定位才行。勤力和耐心是经纪必须拥有的优秀品质，一个好的经纪在做事上要勤奋，做人上要耐心。陪客户看房是一件体力活，需要有很好的体力，所以一定要勤，而耐心也是尤其需要的，一个客户喜欢上一个房子往往需要看两次以上，这时就需要耐心的多跑几趟。

再说服务，作为经纪这样的服务行业，专业水平其实还是比较其次的，服务到家服务到位才能让客户满意，很多经纪为什么喜欢做新移民生意，不仅仅是因为新移民生意好做，更主要的是新移民需要各种各样的安家服务，能提供最完善的最贴心的安家服务才能让新移民满意，同时对待新移民客户，笔者认为专业就可能放到最后的位置，服务就必须放第一的位置。

最后说专业，一个好的买方经纪必须像一位好的裁缝一样，给客户量体裁衣，客户喜欢什么样的区，什么样的房子，喜欢中国人区还是西人区等等，在第一次接触下就应该心里有数，有分析。给客户提供最适合的区才是关键，有的客户喜欢华人多一点的地方，你就不能推荐旺市，有的人喜欢西人多一点的地方，你就不能推荐万锦。专业的另一个方面体现在帮客户筛选，很多客户都会遇到两选一下不了手的情况下，很多时候是看上了两个房子却不知道会去选择哪个来买，这个时候经纪的作用就很关键，从各种情况下分析这两个房子并且帮助客户选择更好的一个，客户也会感谢你的。当然这样的情况几乎每次都能遇到，所以一个专业的经纪必须对两个房子做出比较全面和权威的分析帮助客户定下去买哪一个房子。专业还体现在还价方面，在什么时期买在什么价位起价还价都是比较关键的，好的经纪在还价上确实是有一定的作用，能帮客户买到一个好价钱。

再来说说卖房经纪所需要做的是什么。卖房经纪的知名度是一个关键，同时随着目前区域化分析越来越详细，很多卖房的人都喜欢选择这个区域里卖的最好的经纪，其实这样的想法也比较合理，作为卖房经纪，最好先掌控一个区域再开始扩大会比较好。那卖房经纪最需要的是什么呢？就是定价。

一个好的卖房经纪在定价上一定要力求准确，切不能太高，也不能太低，更不能忽高忽低最后变成了一个“过山车定价”。定价要平稳。要贴近市场，一个完美的定价应该像一个武林高手的绝招一样，一下击中了身体的筋，而非骨，而非肉。是筋。抓住买房人的“筋”也是卖方经纪定价准确策略的关键，定的准，最后买房的人就会很难受，是来买好呢还是不买好呢，最后还是试一试吧，等到来了之后，发现好多个offer，是下多少价呢，这个时候又更想拿，想必会提高价了。定价准确容易抢offer卖高价。其次就是市场的分析，是什么时候拿出去行情最好房子最容易卖掉，市场其实变化非常快的，一周甚至三天都会有轻微变化，变化都会影响房屋的售出情况，所以如何在市场好的情况下卖出好价更是关键。

卖房经纪必须懂房，房屋结构是否存在问题，老房子的话，房屋哪里需要整修，房屋上市前哪些地方需要打理来吸引眼球，房屋哪些地方需要升级等等。这些都要向卖家如实交代。都要仔细说明。一般的10年以上的房屋都会存在一定的问题，比如漏水裂缝之类等等。这就需要经纪能够观察仔细，然后进行修补。不然就算蒙混过关房屋顺利卖掉之后也有可能承担法律责任。

一个好的卖房经纪就像一个好的主持人。他在主持一场秀，从产品的上市介绍，到之后的open house以及收到offer之后的情绪掌握和情况掌握都是必须hold住的。特别是如何制造抢offer和如何让房子卖出更高价都尤为关键。

总之在这个信息化越来越全面的年代，越来越多的买房卖房人在选择经纪上越来越挑剔，有的甚至想跳过经纪去私卖私买，这样也有可能成功，但是却会劳病伤残，消耗精力。最好是找一个经纪系统的将自己的情况梳理一下进行分析，看看如何操作。这样才能实现卖好卖快，买对买值的最佳目标。

Zhuan: 街角房屋买不买?

街角房屋因其特殊的地理环境，凸显了一些优缺点，有时让买家很纠结，决定不了买还是不买。这里就来分析一下街角房的特点，看看如何取舍这些优缺点。

我们以本地50-90万这个价位内的独立屋为分析对象。街角房的共同优点是有三面不靠邻居，感觉开阔，采光好，窗子多，屋里亮堂。年份较老的独立屋和较新的独立屋又有不同的特点。

30-40 年房龄的独立屋街角房的一个显著特点是房子的院子在侧面，没有后院，房子的正门与车库门不一定开在同一个方向。这个年份的独立屋有一部分房屋的布局结构是正门是在中间，进门后客厅和餐厅是分开的两个独立房间，让有的人一时不大习惯，但这无关紧要，关键的是房屋的后部。因为没有后院，房屋的后部与邻居靠得较近，有街角房的后窗就紧靠着邻居的侧墙，如果正好邻居的房屋又高一些，这样街角房有的房间采光反而差了一些，从后窗望出，感到视线受阻，有点压抑的感觉。

老的街角房：正门与车库门在不同方向，只有侧院，后窗对邻居的侧墙。


10年左右或更新一些的独立街角房则有所不同，也许车库门与正门在不同的方向，也许仍然没有后院，只有侧院，但内部结构就有些变化，通常说来，紧靠邻居的那面墙上就没有了窗或只是有卫生间的窗户，特别是最近两年新盖的房子，也将正门放在与车库同一方向，也将院子放在后面，这样就充分发挥了街角房的优势，避免了街角房常见的缺点。

10年新左右的街角房：正门与车库不在同一方向，靠近邻居的墙面不再开窗，院子在正门的侧面。

最新的街角房：大门与车库开在同一方向，靠邻居的侧墙只有卫生间开窗，院子在后面。


街角房让买家踌躇的另一个原因是经过的车辆多，显得吵杂，汽车尾气污染大。

如果位于主路边（比如限速50或60 公里）的街角房，确实会产生交通嘈杂，污染严重，进出车辆不方便这样的担忧。这样的街角房改来做生意不错，用来住人就要三思了。

如果街角房在限速40公里的路边，或是在住宅小区内，则完全不必要这种担心。简单总结一下就是：主路边的街角房不买为好，小区内的街角房如果路口只有一个停牌，就可放心；如果有“All way”的停牌，就要留意一下交通的繁杂程度，看看车辆是不是太多。

街角房侧面的草地宽，剪草要多些，有的街角房正面和侧面又都有人行道，买家又会担心冬天铲雪会很辛苦。但其实大部分的市政管理会负责铲除侧面人行道的积雪，房主只要负责铲正面（也就是有车库路的那一面）人行道的积雪。这种担心其实没有必要。

街角房的Lot size大，但市政管理部门计算地税时会有一些优惠，各个市政的优惠不同，但都会在5%以上，所以也不必担心买了大地块的街角房会多付地税。

其实罗卜白菜，各有所爱，有人喜欢街角房的优点，就不在乎它的缺点；有人不喜欢街角房，不管它的优点如何突出，也不会去买。我这篇文章谈到的街角房优缺点不一定全面，如果你正好住过街角房或有特别的感受，不妨也说来给大伙听听。

Zhuan: 查房屋历史成交记录

买二手房跟买二手车一样，查清以前有几任屋主，历史成交情况很重要。假如历任屋主太多，说明交易频繁，保养可能比较差；如果现屋主是不到一年内买了又卖，那有可能是flip house（就是低价买入的破房子，重新装修后再高价卖出），要小心。

哪里查房屋历史成交记录？
1. 找你的地产经纪
2. 安省的土地注册部门

Zhuan: Is it the tenant's job to shovel snow?

A tenant who agreed to shovel her own snow, slipped and fell and sued the landlord. Does she have a case?

Lindsay Montgomery rented a basement apartment in a sixplex building from Duc Van in 2002. She agreed to be responsible for shoveling snow and so her lease had the following clause: “Tenants are responsible for keeping their walkway and stairway clean (including snow removal).”

On January 30, 2003, Montgomery slipped on the walkway leading to the basement apartments, dropped a juice bottle and cut herself. She claimed that she suffered permanent nerve damage to her left hand and that the Landlord was negligent in not clearing the snow.

The landlord’s defence was that since it was her responsibility to clear the snow under the lease, he should not be responsible. When this case went to trial in January, 2009, the judge agreed that the landlord could delegate snow removal to the tenants if they agreed, so Montgomery’s claim was dismissed. The case then went to the Ontario Court of Appeal and in a decision dated June 29, 2009. The court ruled that since the responsibility for snow removal is the landlord’s under the Act, then the landlord cannot transfer this responsibility to the tenant unless there is separate consideration given. In other words, the landlord would have been required to sign a separate agreement whereby he paid the tenant to remove the snow. Without this, the clause requiring snow removal was void.

In a separate landlord and tenant board decision, a tenant was able to recover $200 that he paid for snow removal at his property when the landlord failed to arrange for it.

These sorts of questions come up all the time. Who has to cut the grass? Who is responsible if a pipe breaks three floors above your apartment and the water causes damage to your personal belongings?

In general, a landlord has an obligation to keep the building and the rental units in it in a good state of repair and comply with health and safety standards. It is the landlord’s responsibility for snow removal and grass cutting. Under section 26 of Ontario Regulation 517, exterior common areas must be maintained by the landlord and this includes removing noxious weeds and any unsafe accumulation of ice and snow. Tenants must keep their unit clean and repair any damages caused by them or their guests.

If your apartment comes with appliances, the landlord has an obligation to maintain them in a safe operable condition. This does not mean the landlord has to buy you a new appliance if one breaks down. He must either repair it or provide you with a similar working appliance.

Landlords and tenants can agree as to where and how garbage is to be disposed. In the lease, Tenants should be required to place their garbage in the appropriate place and at the appropriate time for pickup.

If a landlord is not properly maintaining a property, Tenants should not withhold rent. If you do this, the landlord can try to terminate your lease based on non-payment of rent. It is better to first approach the landlord or property manager and try and resolve the problem amicably. If it is not resolved, then make a written request of the landlord or the property manager, where you detail all of the items that need repair. If the problem persists, the tenant can then bring an application to the Landlord and Tenant Board or they can contact the Investigation and Enforcement Unit of the Ministry of Municipal Affairs and Housing. This unit may arrange for an inspection of the property and issue a Provincial work order that requires the landlord to make the repairs by a deadline date.

It is best to understand all of your repair and maintenance obligations before a lease is signed, so that problems do not result later.

Zhuan: 分享买房海运搬家仓储入住前各种手续流程

去年11月短登一个月时，临走最后一天定下了一个在south surrey 的townhouse，之前看了很多当地的大大小小新旧的house，最后选择townhouse是因为这个是新建的，我本人不喜欢老房子的味道，而且110万左右新的house占地都小，老的占地大的house要么巨贵要么哪儿都不挨哪，想着头两年过来先熟悉这边的生活，孩子先习惯上学，性价比高一些自己生活幸福指数高一些，压力不要太大。anyway，当时下了定，由于是期房，所以completion date 不确定，但这边只要是在合同上交房日期六个月后执行对开发商都没有惩罚，反而买家会很麻烦，所以我们在合同中加了附加条款，晚交一个月，开发商赔1000刀，之后每个月赔2000刀。本希望能按时交房，回国后也经常让经纪去看进度，问开发商能否完工，3月份回复我们没问题，结果我就定机票酒店想5月中旬过来谈银行贷款，小孩学习的事情，等5月30号交房就顺理成章安排好一切。结果5月1号，经纪打电话过来说要推迟一个月交房。那时我们已经办好了海运手续，预计6月10号左右能送到新家。酒店机票也不能改，只好再联系酒店能否延长，幸运的是酒店顺利延长到6月底。由于房子只能在possesion date 入住，放东西进去，所以海运的东西要么在天津港hold，要么这边找仓储。天津港海关仓储一天100左右还不管保险。其实货代自己的仓库是免费的，只是我们因为要在飞之前搞定这些就提前安排了海关手续。国内货代找这边的货代说仓储一个月要700+刀，我自己在网上找了几家self mini storage，询了价，过来以后看了一下，最后签订的这家一个月只要120+刀。搞定这些基本就放心了，就等着6月海运到了再弄清关货运的事情。

接着说说买房入住前要做的事情：
1，选择一个lawyer\notary 办理房屋交接手续，如果是新房，notary就可以，比lawyer便宜些。在completion date在房子完成交房手续
2，选择保险公司为房屋投保，象我们这个townhouse，开发商已经买了保险，我们就只用入住后再买房屋内部物品的险就可以了
3，联系 Fortis BC （gas company），Tel：888-224-2710
4，联系 BC Hydro Tel：604-224-9376
5，Telus，Tel：604-310-2255
6，如果要安装Alarm System就要提前联系，我们选择ADT，Tel：800-238-2727，电话联系后他们很快会安排人员去看现场，了解房屋状况后再决定装成什么样的系统。
7，其他就是跟地址相关的事宜了，如果有地址更改需求就需要提前准备。
8，如果需要搬家就联系好搬家公司在possession date 或之后搬进
9，在possession date拿钥匙入住

联系水电电话internet运营商是要求在possession date 让这些都work并连同自家，从这一天开始算账单。

如果有贷款要求，就要在此之前半个月跟银行谈好贷款利率年份，这也会有几天的来来回回沟通啊申请啊什么的。

接下来这一个月我们就要买家具什么的了，海运只带过来书啊，玩具啊，衣服啊什么的必备品，家具什么全留国内了，还是有很大的工作量滴，希望可以顺顺利利的入住新房，很期待

Zhuan: 加拿大房贷保险政策近3年变化一览

2012年加拿大住房按揭贷款新政全文及中文译文
发布: 2012-6-22 01:33 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 29次

2012年公告：关于维持加拿大房屋市场长期稳定的措施

http://www.fin.gc.ca/n12/data/12-070_2-eng.asp

l 此次发布的新措施将房屋再抵押贷款的最高额度由房屋价值的85%减少至80%。
l 此次发布的新措施将最长还款期由30年减少至25年。
l 新措施宣布将最高GDS比率设为39%并降低最高TDS比率至44%。
l 此次发布的措施将只对房价低于100万加币的房屋提供政府担保的高借贷率贷款保险。

加拿大政府收紧房屋贷款保险政策
发布: 2011-1-18 00:37 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 124次

2011年1月17日，加拿大政府财政部长宣布，将修改现行的住房按揭贷款承保标准。此举的目的是为了提高按揭贷款违约保险审批标准，从而减少消费者的过度借贷行为，维护和稳定房地产市场。本次政策修改涉及以下三方面：

l 需要承保按揭贷款违约保险的按揭贷款，最长还款期由原来的35年缩短为30年。
l 对于需要承保按揭贷款违约保险的按揭贷款，以现有房产重做按揭贷款（Refinance）时，按揭贷款最高金额与房屋市场价的比例由原来90%，降为85%。
l 按揭贷款违约保险不再承保房屋净值额度的申请。
前两项政策的生效时间为2011年3月18日，第三项政策4月18日生效。

上述政策，只针对需要购买按揭贷款违约保险的申请人。即，首付低于20%，或有商业银行决定，需要购买按揭贷款违约保险的申请人。

解读加拿大房屋贷款新规则
发布: 2010-2-17 00:52| 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 507次

加拿大财政部长在本周二（2月16日）宣布，修改加拿大房屋贷款政策，从而降低消费者过度借贷造成的潜在风险。新规则涉及的房贷款种类仅为政府承保贷款违约保险的按揭贷款，主要内容包括：

l 消费者在申请短于和等于5年期按揭贷款时，无论是浮动利率还是固定利率贷款，金融机构在计算借款申请人家庭偿债能力时，需要使用5年期固定利率计算。此举的目的是为了确保今后利率上涨时，借款人有一定的债务承受能力。
l 再贷款最高限从贷款房价比（loan to value）95%降为90%。这一调整是为了防止消费者利用低利率和高房价的时机过度借债。
l 非自住的投资类房屋，首付比例最低为房价的20%。

除上述措施外，财政部认为，加拿大目前的地产市场依然是健康有序的，采取新措施预防地产投机和过度借贷，只是防患于未然。新规则将于2010年4月21日生效。加拿大财政部新闻稿见：http://www.fin.gc.ca/n10/10-011-eng.asp

Zhuan: 加拿大之二十天全自助游（完结-自驾之行车篇）

决定整个二十天的游记都记在这个贴子里了，不单独开文了。

 Link:
 http://www.mafengwo.cn/i/765047.html